こんにちは。ひろポンプです！
賃貸のお部屋探しをしていると、”居住中”という言葉をよく見かけますよね。
まだ前の入居者が住んでいるため、内見や申込の進め方が分からずに困った経験がある人も多いのではないでしょうか。
- 良さそうな物件が退去前で室内の内見ができない、、
- 居住用の賃貸物件でも申込や契約はできるものなの？
- 内見しないで契約するときの注意点を教えてほしい。。
退去予定の賃貸物件について、上記のような不満や疑問を抱いている人もきっと少なくないはず。
そこで今回は、【居住中で内見できない】退去予定の賃貸物件に申込する方法3パターンというテーマで話を進めていきます。
- 賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介など約7年の実務経験あり
- 宅地建物取引士・FP2級・簿記2級を保有しています
- フリーランス宅建士として『ひろポンプ不動産』を運営中
「居住中の物件は内見ができない」という理由で、そもそも新居の選択肢から外す方も多いかもしれません。
結論からいうと、退去前の賃貸物件は申込できる可能性が高いので選択肢に積極的に入れましょう。
その理由を含めて、居住中の賃貸物件で後悔しないためのチェックポイントもお伝えしていきます。
ぜひ最後までご覧ください。
【3パターン】退去前の賃貸物件に申込・契約を行う方法
さっそく、退去前の賃貸物件に対して、申込・契約を行う方法のご紹介です。
空き予定の物件は主に3つのパターンのいずれかに当てはまります。
- 先行申込（未内見申込）
- 先行契約（未内見契約）
- 申込不可（退去してから申込受付）
似たような印象を持つ人も多いかもしれませんが、先行申込と先行契約は似たようで大きく異なる意味を持ちます。
それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お部屋探しを進めていきましょう。
基本的に上記の3パターンのどれになるかは、物件を管理している不動産会社もしくはオーナーが決めます。
残念ながら「私は先行申込がいい！」という感じで、入居者側が自由に選ぶことはできません。
気になった居住中の物件がどれに該当しているかは不動産会社に問い合わせしてみましょう！
①先行申込（未内見申込）
まず1つ目は、先行申込（未内見申込）です。
先行申込（未内見申込）は、ざっくりいうと”仮申込”みたいなイメージでOK。
実際に契約するかどうかは、前の入居者が退去して、実際にお部屋が見れるようになってから判断します。
そのため事前に間取りや室内写真では良さそうだったものの、「なんか実際に見たら思ったのと違う・・」となった場合でも、キャンセルが可能です。
もちろんキャンセルをしたとしても、違約金等は一切かかりません。
実質ノーリスクで物件を押さえることができるのが、先行申込（未内見申込）の強みです！
先行申込するために、賃料の1ヶ月分を預け金として入金しなければならない物件も存在します。
（実際に内見してキャンセルした場合でも、全額戻ってくるので安心して大丈夫です！）
②先行契約（未内見契約）
続いて2つ目は、先行契約（未内見契約）です。
先行契約（未内見契約）を一言でいうと、内見せずに契約書へのサインも契約金の入金も全て完結させてしまうものを指します。
そのため先行契約（未内見契約）が終わったあとに、前の入居者が退去してお部屋を見た際に「あれ？なんか思ってたのと違った・・」となってもキャンセルすることができません。
先行申込（未内見申込）と比べて、リスクが上がってしまうのが、先行契約（未内見契約）の特徴です。
もしどうしても先行契約後にキャンセルをしたくなった場合は、解約手続きを行う必要があります。
その際、礼金や仲介手数料などの契約金は戻ってこないので注意しましょう。
③申込不可（退去してから申込受付）
3つ目は、申込不可（退去してから申込受付）です。
日本の賃貸市場に出回っている8〜9割ぐらいは、先行申込もしくは先行契約のパターンに当てはまります。
しかし先行申込・先行契約どちらもできない物件は、申込不可（退去してから申込受付）になります。
言葉通り、前の入居者が退去して内見できる状態になるまで、申込を受け付けてもらえないため、我慢して気長に待つようにしましょう。
【後悔したくない】居住中の賃貸物件に住むためのポイント
ここまで、退去前の賃貸物件を申込・契約を行う方法をご紹介してきました。
「気になっていた物件が退去前の物件がどのパターンなのか不動産業者に聞いてみよ！」と思い立っていただけたら嬉しいです。
ここからもう一歩踏み込んで、居住中の賃貸物件に後悔せずに住むためのポイントをお伝えしていきます。
キャンセルできないリスクはもちろんですが、根本的なお部屋探しの進め方についても、プロ目線で解説していきましょう！
前提：良い物件は退去予定でも間違いなく埋まっていきます
まず大前提ですが、良い物件は退去予定でも間違いなく埋まっていきます。
「居住中の物件は退去してから考えればいっか！」という考えは、大きなチャンスを逃すので個人的には反対です。
基本的に前入居者からの解約通知が出されてからすぐに募集を開始する物件が多いため、賃貸市場には約1〜2ヶ月前の退去予定の情報が並びます。
先行申込や先行契約を知っている人はどんどん申込を入れていくため、良い物件に住むためにも積極的に居住中の物件も選択肢に入れていきましょう。
先行申込→迷わずGO・先行契約→リスクをなるべく減らそう
退去前の賃貸物件は、先行申込or先行契約が可能なことがほとんどです。
どちらかの場合には、先行申込→迷わずGO・先行契約→リスクをなるべく減らそうと考えればOK。
先行申込は実質ほぼノーリスクで物件を押さえることができるため、「他の人に取られたくない！」と思うのであれば、すぐに先行申込を入れてしまいましょう。
その一方、先行契約にはキャンセルできないリスクがあるため、これからご紹介するリスクを減らすコツを実践して、最終的なジャッジを下すのがオススメです。
空き予定の賃貸物件に申込を入れる前にできる3つの対処法
空き予定の賃貸物件に申込を入れる前にできる3つの対処法は以下の通り。
特にキャンセル不可の先行契約は、必ず全てをチェックしてみてください。
- 間取り図や過去の室内写真を見る
- 別部屋が空いているなら内見する
- 現地に行き外観や周辺を確認する
ごく当たり前かもしれませんが、物件情報はかき集められるだけかき集めるのがリスクを減らすための鉄則です。
間取りが一緒の別部屋を内見できれば最高ですが、もし違う間取りだったとしても空いているのであれば、絶対に内見しておきましょう。
共用部分や水回り、室内の雰囲気はある程度感じ取れるはずだからです。
【悲報】不動産営業マンは退去前物件をオススメしてきません
最後に残念なお知らせがあります。
それはズバリ、不動産営業マンは退去前物件をオススメしてこないということです。
仮にあなたが不動産業者に対して「この物件って空いてますか？」と居住用の賃貸物件を聞いた場合、99%の確率でネガティブなコメントをもらうはずです。
なぜならば営業マンからすると、お客様が居住中の物件を気に入ってしまったら目先の利益にならないから。
もしあなたが退去予定の物件をかなり前向きに検討しているのに、営業マンが苦言を呈してきたら、思い切って不動産会社を変えてみるのがベストかもしれません。
ぶっちゃけてしまうと、私自身も不動産会社に正社員として勤めていたときは、「この空き予定の物件は〇〇さんには全然合わないと思いますよ」とマイナスな発言をしていました……
もちろん今はお客様ファーストで『ひろポンプ不動産』を運営しているのでご安心を！
以上です。
退去予定の物件に関する申込や契約の進め方を包み隠さず全てお話できたかと思います。
先行契約をするかどうかの最終判断は、どこまで行ってもあなた自身です！
不動産仲介会社の目先の利益を優先する発言には気をつけてくださいね。
それではまたどこかお会いしましょう(о´∀`о)
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